Круглый стол «Проектное финансирование: вчера, сегодня, завтра» прошел 26 июня 2025 года на форуме недвижимости «Движение».

В центре обсуждения экспертов оказался рынок проектного финансирования, его изменения вслед за макроэкономическими условиями, а также возможная смена подхода девелоперов к финансовому обеспечению проектов.

Модератор сессии — Алла Иванова, руководитель в подразделении «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ.

В числе спикеров:

• Алексей Ляшенко, директор в подразделении «Региональный корпоративный бизнес», Банк ДОМ.РФ;
• Егор Сусин, начальник центра рыночных стратегий, Газпромбанк;
• Леонид Ладанов, генеральный директор, Фонд КРТ Московской области;
• Сергей Софронов, коммерческий директор, ГК «ПСК»;
• Георгий Агаев, бенефициар, ГК «Сити Групп»;
• Яна Газарян, руководитель финансовой дирекции ГК «ИНСИТИ».

Главная цель дискуссии — проанализировать влияние денежно-кредитной политики на доступность проектного финансирования для девелоперов, а также выявить тенденции и возможные пути решения проблемы дефицита капитала.

Егор Сусин, начальник центра рыночных стратегий, Газпромбанк:

«Мы сейчас находимся в том моменте, когда ключевая ставка начинает разворачиваться, но в долгосрочной перспективе все по-прежнему выглядит не очень позитивно. Реальный ее показатель сейчас находится выше 15%, таким высоким он не был еще никогда. На мой взгляд, в этом году ставка может снизиться до 16% — хотя есть прогнозы о еще большем ее падении. Однако проблема в том, что реальные условия при этом не поменяются так сильно. Из-за этого мы можем попасть в ситуацию, которая много лет наблюдается в Бразилии, когда экономический рост замедлен, частные инвестиции подавлены, и это продолжается годами. Этот риск даже более существенный, чем высокие проценты по кредитам. Важно спросить девелоперов, при каких условиях им комфортно вести бизнес, ведь даже при 16% мы все равно останемся в парадигме субсидирования ипотеки, а это краткосрочная история в любом случае. Ведь чем больше государство будет субсидировать сейчас, тем больше будет рыночная ставка в ближайшие три, пять, десять, двенадцать лет».

Алексей Ляшенко, директор в подразделении «Региональный корпоративный бизнес», Банк ДОМ.РФ:

«Мы достаточно продолжительное время живем в цикле высокой ключевой ставки, и какое-то время еще будем оставаться в реалиях, когда она будет двузначной. Действительно, мы ожидаем дальнейшей либерализации условий и снижения ключевой ставки до конца года, до 16–17%. Но что будет со спросом и предложением? Сейчас по итогам пяти месяцев спрос просел на 16 процентов и установился где-то на уровне 1,7 миллиона квадратных метров продажи в месяц. Изменилась за последние годы и структура оплаты по договорам долевого участия. Если в 2022–2023 годах доминировала ипотека, то по итогам пяти месяцев 2025 года доля ипотеки в оплате составила порядка 58–60%. Все остальное — это продажи за счет средств дольщиков и определенного рода рассрочки. Если говорить про предложение, то вызывает опасения объем запусков новых проектов: по итогам пяти месяцев он просел на 20%, мы ожидаем что по итогам года снижение составит 30%. Если цикл снижения ключевой ставки продолжится и спрос оживет, то при сегодняшнем предложении мы увидим рост цен на недвижимость в 2026–2027 годах».

Леонид Ладанов, генеральный директор, Фонд КРТ Московской области:

«Московская область — лидер в жилищном строительстве, и, конечно же, мы заинтересованы, чтобы так и продолжалось, при этом социальные обязательства, которые берут на себя застройщики, выполнялись. Сейчас разрабатывается законопроект по субсидированию ставки проектного финансирования для малых городов с населением меньше 100 тысяч человек. Мы же со своей стороны предлагаем субсидирование ставки по проектам финансирования всех объектов, где есть социальная инфраструктура. То есть застройщик, который соответствует критериям программы, обращается в банк. Банк начисляет ему льготную ставку, а ДОМ.РФ выплачивает банку недополученный доход, исходя из федеральных и региональных средств. Данная мера поможет застройщикам снизить хотя бы расходную часть».

Сергей Софронов, коммерческий директор, ГК «ПСК»:

«По нашим оценкам, комфортная рыночная ставка по ипотеке и для девелоперов, и для покупателей — это 12–13%. Но чтобы увидеть такую ставку, нужно дождаться 2027 года. По крайней мере, если прогнозы Центрального банка верны… Сейчас в Санкт-Петербурге сложилась очень непростая ситуация с получением разрешительной документации: с каждым годом получить ее все сложнее. В этом году мы наблюдаем, как отдельные компании стали продавать свои проекты с высокой степенью готовности разрешительной документации. Мы видим, что проекты комфорт-класса сегодня практически нерентабельны, поэтому стали ориентироваться на высокобюджетные проекты, поскольку в них высока доля рассрочек и они меньше зависят от ипотеки».

Георгий Агаев, бенефициар, ГК «Сити Групп»:

«Мы благодарны появлению проектного финансирования. К слову, мы на Северном Кавказе были первыми, кто получил его. Когда начался кризис, начали работать с себестоимостью, занялись внутренней эффективностью. И заметили, как банки стали внимательнее относиться к проектам застройщиков. На мой взгляд, одна из проблем сегодня в том, что региональные власти как будто вообще выключены из проблем строительной отрасли. Словно у нас есть государство, у которого сейчас сложности, есть минстрой, который старается, как может, решить актуальные проблемы… А потом сразу же идут застройщики. Руководители регионов почти не участвуют в процессе: есть только девелоперы и банки, которые сами должны решать все свои проблемы».

Яна Газарян, руководитель финансовой дирекции ГК «ИНСИТИ»:

«Тенденцию к ужесточению условий финансирования мы увидели в конце 2024 года, когда начались “качели” с лимитами, увеличение первоначального взноса и т. д. Мы это увидели и решили, что нам нужно учиться жить самостоятельно, ведь раньше мы обходились без проектного финансирования. В конце 2024 года реализовали собственную программу рассрочки на 5 лет, с первоначальным взносом и проверкой службы безопасности. По сути, это та же ипотека, только всего на 5 лет. Как итог, мы получили более широкий круг покупателей, потому что не все жители страны подходят под условия семейной ипотеки. Если же говорить о проектном финансировании, то сегодня лишь примерно 20% наших объектов строятся на средства банков. Мы предпочитаем открывать проектное финансирование в тех регионах, где жилья не так много, где на него выше спрос. В рамках проектного финансирования банк будет контролировать наши продажи. Поэтому строим вот уже 9-й месяц в основном на свои средства».

Внешняя пресс-служба форума Движение

Яна Тедеева, PR-менеджер

коммуникационного агентства «Be Tone Agency»

Тел.: +7 906 494 75 61

E-mail: ya.tedeeva@betoneagency.ru

Website: https://betoneagency.ru

Комментариев пока нет.